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10的豪宅供应量将贡献多少销售额咸宁

2022-11-01

10%的豪宅供应量将贡献多少销售额

10%的豪宅供应量将贡献多少销售额2006-03-30 18:11:02 来源:青年时报2006-3-30分享到:如果你的经济实力足够支撑购房诉求的终极置业目标,那么明天你不妨到“人居展”上去考察一番。如果你暂时还消费不起,也可以去现场感受一下,或许你的工作会找到新的动力。

目前正在热销的滨江·金色海岸、绿城·深蓝广场,以及近郊别墅等高档物业,即将再次亮相“人居展”。有关数据显示,这类总价在150万元以上的高档公寓、别墅,目前市场的供应量约占总供应量的10%左右。这些房产将在人居展上接受考验。

高档物业分布区域性非常明显,主要分布在江滨、湖滨和城市商务中心一带。从价格上看,精装修的高档公寓价格一般在20000元/平方米左右,非精装修的价格一般在12000元/平方米左右。从消费角度来看,这类物业的消费群大致集中在所谓的“富人阶层”,他们构成了住宅消费级金字塔的塔尖。

近年来,不单是杭州,北京、上海、广州等地都出现高档物业的旺市,这显示中国的富有一族已开始彰显其实力。据分析,杭州对这类高档物业的需求主要来自三类对象:一是有实力的企业家;二是艺术界和自由职业者中的名人;三是各行业中的高收入白领。这些阶层对住宅需求已不仅仅是从物理性能上满足居住需要,更多的是从心理上追求“声望价值”的实现。

这类购买总价在150万元以上高档物业的消费者由于其文化背景、价值取向的差异,导致其消费行为带有强烈的个体特征。具体来说,消费者的置业性质及置业心理有几种类型:一是改善居住条件,提升生活品质,此类置业者主要购置目标为郊区别墅;二是注重实用功能型,此类型买家主要考虑家庭生活起居、工作出行便捷,此类型置业者主要购置目标为CBD地区和市中心的高档住宅;三是投资置业型,此类型买家主要购置目标更多地会倾向于市中心的高档公寓;四是积存物业资产型,此类置业者心理与上述投资型置业者相类似,因拥有充裕的经济来源,需要通过资金流通或购置固定资产,使个人资产得以保值或增值。

●别墅、排屋:山水在窗前

分布区域

由于杭州市区早已停止了低密度住宅的用地审批。因此,目前在售的别墅排屋类项目主要分布于杭州的几个近郊板块。其中,闲林板块和银湖板块的供应量最大,如闲林的金都雅苑、绿城·桃花源,银湖的金都·富春山居、绿城·七里香溪等。但这两个区域每个别墅、排屋的价格差异较大,闲林板块别墅价格从400万-2500万元/栋不等,银湖板块别墅的价格从200万-400万元/栋不等,户型差异也非常明显。

此外,之江、转塘区域也有部分别墅、排屋类项目,排屋价格在200万元/栋左右,别墅价格在600万元/栋左右,户型面积在200-300平方米之间。

物业特点

别墅、排屋最大的特点是造型雅致美观。别墅大多独幢独户,庭院视野宽阔,花园树茂草盛,有较大绿地。杭州的别墅、排屋多集中于郊区,住所依山傍水,使住户能享受大自然之美,有心旷神怡之感。别墅、排屋户型面积较大,一般都在200-300平方米之间,内部设计得体,通风采光良好。

这类物业多附属汽车间、花园等。如闲林、银湖板块的别墅区多为社区型的别墅,均整体开发建造的,区内公共设施完备,有中心花园、水池绿地,还设有健身房、文化娱乐场所以及购物场所等。

适合人群

别墅是人们终极置业的一种选择,大多购买别墅的业主并非初次置业,别墅是为极少数人制造的。据了解,对别墅青睐有加的人群包括从事金融、房地产、IT业、传媒、对外贸易等领域的精英们。

总价在150万元的两类产品中,由于建筑类型的不同,两者带给购房者的生活方式也不同,前者是舒适而便利的城市生活,而别墅给予居住者带来的是休闲、亲近自然的生活,别墅更具个性化。因此,高档公寓和别墅、排屋的客户群并不对立,而是互补的。

置业建议

由于政策因素,别墅、排屋等低密度住宅资源将越来越少,能用来开发别墅、排屋的资源是短缺的,地块需要有先天优势。目前,杭州这类物业的主要供应区域均在郊区,且相对比较集中。从市场发展来看,这里物业在短时间内只会减少,而不会增多。这也就决定了其稀缺性,无论自住还是投资,这类物业永远是置业的终极目标。

需要注意的是,由于消费群的特殊,对私密性和安全性的要求非常高,因此,这类物业管理将成为“瓶颈”。与普通住宅相比,别墅、排屋类的物业管理标准将会更加严格。目前,杭州真正完全已入住的别墅、排屋类项目不是很多,许多问题尚未浮现,未来的考验将会很严峻。

这类物业对城市的依赖程度不高。别墅、排屋以城市为依托,但不依赖于城市的发展。这类物业的发展趋势将是降低对城市的依赖,加大对环境的依赖。这也是购房者需要衡量的问题。

●高档公寓:空中的别墅

分布区域

杭州的高档公寓主要分布于江滨一线、西湖沿线和城市商务中心。其中,钱塘江沿岸的一线江景房是杭州高档公寓的主要供应区域,如滨江·金色海岸、通策·钱江时代,以及江南的旅游·水印城“三宅一生”等,江滨的精装修顶级豪宅价格一般都在20000元/平方米以上,户型一般都在200平方米以上。

西湖沿线的顶级豪宅供应量比较小,目前正在销售的主要楼盘有名珏公寓、广宇·湖滨公寓等,而大都置业去年拿的四宜路地块,项目命名为“西子8号公馆”,近期也将推向市场,预计价格将在40000元/平方米以上。

城市商务中心的高档公寓数量也不是很多,分布也比较分散。精装修的项目主要是绿城·深蓝广场,目前的均价为23000元/平方米。其余非精装修的公寓价格稍低,普遍在12000元/平方米左右,户型均在130平方米以上。主要项目包括:金都华府、国都·枫华府第等。

物业特点

总价150万以上的高档公寓,优越地段是支撑价格的重要条件,公寓地处市中心或近郊,交通便利、半小时生活圈。其次,这类住宅大多都依托于优越的自然景观,尤其是稀缺性的江景、湖景资源是豪华公寓备受关注的另一大原因。

超大单户面积也是重要特征,豪华公寓户型面积往往在200平方米以上,甚至更大。公寓内从工人房到视听室,各种生活区域面面俱到,有些甚至配备了私人游泳池,高品质的生活质量,充分体现了居住者的舒适性。

豪华精装修配置也已被购买高档次物业的购房者逐渐接受和认同。据统计,总价在150万元以上的公寓中精装修的不在少数。因为通常毛坯房社区在交付后,业主们往往需要一年甚至更长时间进行装修;在楼盘装修期,噪音污染、建材垃圾污染等问题给已入住业主的正常生活带来很大干扰。因此精装修可以提高整个楼盘的品质。

适合人群

价格在150万元以上的高档公寓,并不是一般消费者可以企及的,其消费群比较狭隘,且有鲜明的特点。

在金色海岸的楼书上有这样一段话:豪宅是一种超越纯居住功能要求和实际使用价值之外的顶级住宅,是与众不同的生活方式的反映,也是突现优越社会地位的特殊载体,只提供给位于金字塔尖的极少数人。

事实上,杭州的这类高档公寓与别墅一样,均以长江三角洲的高端客户群体为目标客户群。这些购买者大多是“城市新贵”,活跃在各种职业领域,包括企业家、自由职业者、律师、艺术家、IT类精英等。但值得注意的是,这类消费群并不是买不起别墅才选择公寓的,而是由于他们更看重高档公寓的优越地段。这一人群大多数正值创业的黄金年龄,往往公务繁忙,市中心公寓自然是他们的首选。

置业建议

目前,杭州150万元以上的高档公寓主要集中在市中心商业圈附近、钱江新城等区域,其中,钱江新城CBD商圈最为集中。由于消费群的特殊性,他们对于生活环境及居住氛围的要求也较高,对物业周边的社区自然环境、周边娱乐环境都十分注重。所以,在购买这类物业时,所选物业周边最好能够拥有多家中高档餐厅、齐备的娱乐休闲场所以及大型购物场所。另外,考虑到高知层人士对于生活私密性及居住高品质方面的需求,公寓最好能选在动静皆宜之处,即不要与嘈杂的商务区及城市主干道距离过近,以驱车从居所至商务密集区不超过20分钟的距离为宜。

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